31 agosto 2025
Il mercato delle aste forzate in Austria è cambiato visibilmente in quattro anni: da ampiezze esorbitanti (2021) a una normalizzazione (2022/2023) fino a una pratica di aggiudicazione stabile e pianificabile nel 2024 – con una densità di appuntamenti nettamente crescente. Chi comprende questo sviluppo e pensa in termini regionali aumenta le possibilità di aggiudicarsi a prezzi che si mantengono.
Anno | Appuntamenti totali | Ø Offerta/Valore di mercato | Segnale |
---|---|---|---|
2021 | 830 | ≈ 176 % | Ampie sovrapprezzi, mercati rari. |
2022 | 771 | ≈ 142 % | La normalizzazione continua. |
2023 | 703 | ≈ 98 % | Prossimità di mercato come nuovo standard. |
2024 | 1.047 | ≈ 101 % | Stabile & pianificabile, ampia espansione dell'offerta. |
Nota: Nel 2024 il numero di appuntamenti è aumentato (+48,9 %), il volume totale dichiarato dei valori di mercato è sceso a 272,13 milioni di €.
Nel 2024 la maggiore varietà si concentra a est: Bassa Austria guida con 278 appuntamenti, seguita da Vienna (181) e Stiria (125). Il numero minore di appuntamenti si registra in Vorarlberg (32). Pro capite, Burgenland nel 2024 è al primo posto (35,3/100.000), seguito da Bassa Austria (16,5) e Salisburgo (15,2).
Anche la trasparenza dei prezzi differisce: nel 2023 le offerte sono state pubblicate in modo sopra la media a Vienna (≈ 63 % dei casi), mentre a Salisburgo raramente (≈ 3 %). Per la pianificabilità della procedura, il valore di riferimento del 2021 è: Ø 128 giorni fino all'asta; Carinzia è stata più veloce (≈ 85 giorni), Vienna più lenta (≈ 142 giorni).
Interpretazione: In posizioni alpine premium, gli esorbitanti sono più probabili; in località orientali selezionate, invece, si creano più frequentemente sovrapprezzi vicini al mercato o inferiori – a condizione che Capex e utilizzo siano calcolati in modo solido.
Nel 2024 il novembre con 128 appuntamenti è il mese d'asta più forte (numero minimo in aprile). Nel 2023 i picchi si sono registrati tra giugno, settembre e novembre. Conseguenza: pianificare la Due Diligence, il finanziamento e le strategie di riserva per queste fasi di picco.
Nel 2021 in molte località i sovrapprezzi erano visibili attraverso le valutazioni; nel 2022/2023 gli aggiudicazioni e i valori di mercato si sono adattati, nel 2024 la relazione si stabilizza. I driver strutturali sono tra l'altro i cicli di valutazione, l'ambiente dei tassi d'interesse e – secondo l'esperienza professionale – la gestione dell'efficienza energetica e della decarbonizzazione (bisogno di Capex, diritto abitativo). Per gli acquirenti significa: limiti massimi basati su fatti piuttosto che su euforie, calcolare realisticamente il Capex.
// Calcolo dell'offerta (focus residenziale)
V = valore di mercato (perizia)
S = premio di posizione/qualità (0-3 % di V)
D = sconto di rischio (−2 … −6 % di V) // Micro posizione, rischio affitto/vacante
P = riserva Capex (8-12 % di V) // Teoria, involucro, energia
N = spese accessorie (6-8 %)
MaxOfferta = V + S + D − P
BudgetTotale = MaxOfferta × (1 + N)
// Commerciale/Special (maggiore varianza):
// S = 0; D = −5 … −10 %; P = 12-20 % → Mirare consapevolmente al valore sotto
Motivazione: Aggiudicazioni Ø a livello nazionale in Austria 2023/2024 di 98–101 % rendono il valore di mercato un solido ancoraggio; le deviazioni sono guidate dall'oggetto e dalla localizzazione.
Vienna offre nel 2024 molti appuntamenti (181) e una trasparenza sopra la media (2023 ≈ 63 % di offerte pubblicate). Ideale per strategie di appartamenti con opzione di affitto – sono necessari limiti massimi chiari, poiché gli appartamenti nel 2024 presentano la quota più alta di offerte. I punti caldi al di fuori di Vienna: Graz, Linzo.
Con 278 appuntamenti, Bassa Austria nel 2024 è il palcoscenico più grande – ideale per ricerche di tipo seriale (appartamenti/case unifamiliari/terrains). Corridoi attorno a St. Pölten, Baden, Mödling, Wiener Neustadt, Tulln e Korneuburg offrono molti valori di confronto – ottimo per la disciplina nel fare offerte.
La Stiria garantisce nel 2024 con 125 appuntamenti una varietà nella città e nella regione. Le aggiudicazioni sono elevate in tutto il paese (Ø 206 %) – definire chiaramente la Buy-Box, mantenere alternative.
Burgenland è al primo posto nel 2024 per abitante (35,3/100.000). Nel 2023 sono state registrate parzialmente aggiudicazioni sotto il valore di mercato (Ø 64 %) – un'attenta verifica consente ingressi attraenti, ad esempio in Eisenstadt e Neusiedl am See.
In Tirolo (ad es. Innsbruck) mostrano Ø 234 % nel 2024 i sovrapprezzi più forti. Salisburgo è più difficile da calibrare a causa delle basse pubblicazioni di offerte – impostare limiti massimi in modo rigoroso, preparare alternative a est.
Carinzia combina Klagenfurt/Villach con un buon ritmo di completamento (≈ 85 giorni fino all'asta, 2021). Nel 2024 ci sono 87 appuntamenti disponibili – ideale per pianificare avvii di ristrutturazione.
Vorarlberg presenta nel 2024 un numero limitato di appuntamenti (32), con forti oscillazioni storiche (2023 Ø 288 % vs. 2024 Ø 158 %). Per Bregenz & Co. vale: screening stretto, limiti rigidi.
Come si è sviluppato il numero di appuntamenti?
Da 830 (2021) a 771 (2022) e 703 (2023) fino a 1.047 (2024).
Come si sono sviluppate le aggiudicazioni?
Ø Offerta/Valore di mercato da 176 % (2021) a 142 % (2022), 98 % (2023) e 101 % (2024).
Dove c'è la maggiore varietà nel 2024?
Bassa Austria, Vienna, Stiria. Pro capite, Burgenland è al primo posto.
Quali tipi sono attualmente richiesti?
Appartamenti e case unifamiliari dominano la pipeline; nel 2024 nelle offerte gli appartamenti mostrano i sovrapprezzi più alti, mentre gli edifici plurifamiliari rimangono vicini al mercato.
Quanto dura il processo di aggiudicazione?
Valore di riferimento ≈ 128 giorni fino all'asta (più veloce in Carinzia, più lento in Vienna).
Il mercato delle aste in Austria nel 2024 è più ampio, trasparente e pianificabile rispetto agli anni precedenti. Coloro che sfruttano la logica regionale – dalla densità urbana in Vienna attraverso la pipeline in Bassa Austria fino alle opportunità forti pro capite in Burgenland – e derivano limiti massimi dai dati con disciplina, beneficiano di un mercato che si aggiudica vicino al valore di mercato e offre comunque spazi di manovra selettivi.
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