27 agosto 2025
Il mercato delle aste forzate in Austria è nel 2024 più interessante che mai: più appuntamenti, formazione dei prezzi più chiara – e differenze regionali che possono essere sfruttate in modo mirato. Chi comprende la densità di appuntamenti, l'offerta pro capite, la trasparenza e la logica delle aggiudicazioni per ogni stato federale aumenta la probabilità di aggiudicazione con un rischio controllabile.
Dopo 703 appuntamenti nel 2023, l'Austria ha registrato nel 2024 un totale di 1.047 aste forzate (+48,9 %). Per tutti i tipi di oggetti, l'offerta più alta si è attestata a Ø 101 % del valore di mercato (2023: Ø 98 %; 2022: Ø 142 %; 2021: Ø 176 %). Questo significa: aggiudicazioni in media vicine al prezzo di mercato, con deviazioni selettive per regione e tipo di oggetto.
Anno | Appuntamenti totali | Ø Offerta massima/Valore di mercato | Segnale |
---|---|---|---|
2021 | 830 | ≈ 176 % | Aggiudicazioni ampie, mercati ristretti. |
2022 | 771 | ≈ 142 % | Inizio della normalizzazione. |
2023 | 703 | ≈ 98 % | Prossimità al mercato come standard. |
2024 | 1.047 | ≈ 101 % | Maggiore attività, formazione dei prezzi stabile. |
Nel confronto tra paesi, Bassa Austria (278), Vienna (181) e Stiria (125) guidano la lista degli appuntamenti – ideali per valori di confronto e griglie di ricerca scalabili. In fondo alla lista si trova Vorarlberg con 32 appuntamenti.
In base alla popolazione, nel 2024 guida Burgenland con 35,3 appuntamenti ogni 100.000 abitanti, seguito da Bassa Austria (16,5) e Salisburgo (15,2). Questa relazione è un indicatore pratico per il tasso di successo pro sforzo di ricerca – particolarmente rilevante in presenza di risorse limitate.
Conclusione: Nelle zone premium dei paesi alpini, le aggiudicazioni sono probabili; nelle aree marginali selezionate dell'Austria orientale, rimangono possibili limiti inferiori – a patto che il Capex e l'utilizzo siano ben calcolati.
Nel 2023, la percentuale di offerte massime pubblicate è oscillata notevolmente: Vienna ≈ 63 % (alta), Salisburgo ≈ 3 % (bassa). Inoltre, come valore orientativo per la gestione si considera una durata Ø fino all'udienza di circa 128 giorni (benchmark 2021) – con Carinzia più veloce (≈ 85 giorni) e Vienna più lenta (≈ 142 giorni).
„Le regioni con alta densità di appuntamenti forniscono punti di riferimento per i prezzi – le regioni con alta quota pro capite forniscono probabilità di successo. L’arte è la combinazione.”
Focus | Punti di forza | Indicazione per il calcolo |
---|---|---|
Bassa Austria, Vienna | Molti appuntamenti, buoni valori di confronto, alta trasparenza (soprattutto Vienna). | Valore di mercato come ancoraggio solido; considerare le aggiudicazioni in zone top. |
Burgenland | Pro capite numero 1; nel 2023 parzialmente sotto il valore di mercato. | Offrire in modo conservativo, dare maggiore peso al margine di Capex. |
Tirolo, Salisburgo | Scarsità e zone di qualità, nel 2024 alte aggiudicazioni (Tirolo). | Limiti rigorosi; preparare alternative nell'est. |
Stiria | Campo costantemente ampio, nel 2024 regione d'asta. | Definire con precisione la Buy-Box; Appartamenti in proprietà in zone top selettivi. |
Il novembre del 2024 con 128 appuntamenti è il mese delle aste più forte. Raccomandazione: sincronizzare early Due-Diligence, finanziamento e strategie di riserva su questo picco.
// Focus residenziale (aggiudicazioni vicine al mercato)
V = Valore di mercato (perizia)
S = Premio per posizione/qualità (0–3 % di V)
D = Sconto per rischio (−2 … −6 % di V) // Microlocalità, rischio di affitto/vacanza
P = Margine Capex (8–12 % di V) // Tecnica, involucro, energia
N = Costi accessori (6–8 %)
MaxOfferta = V + S + D − P
Budget totale = MaxOfferta × (1 + N)
// Commerciale/Speciale (maggiore varianza):
// S = 0; D = −5 … −10 %; P = 12–20 % → Forzare consapevolmente il limite inferiore
Contesto: in tutta l'Austria, le aggiudicazioni nel 2023/2024 si aggirano in media vicino al valore di mercato – le deviazioni sono guidate dall'oggetto e dalla posizione.
Dove ci sono nel 2024 il maggior numero di appuntamenti?
Assolutamente in Bassa Austria (278), Vienna (181) e la Stiria (125).
Dove è la selezione relativa più alta?
Nel Burgenland (35,3/100.000), seguito da Bassa Austria (16,5) e Salisburgo (15,2).
Quali oggetti saranno più frequenti nel 2024?
Appartamenti in proprietà e case unifamiliari (insieme ≈ 58,5 %), poi terreni.
Quanto tempo ci vuole per gestire la pratica?
Come valore indicativo, si considerano ≈ 128 giorni fino all'udienza; questo varia a livello regionale (ad es. Carinzia ≈ 85 giorni, Vienna ≈ 142 giorni).
I mercati regionali offrono in Austria nel 2024 differenti opportunità: l'Austria orientale fornisce profondità e trasparenza (Vienna, Bassa Austria, Stiria), i piccoli paesi si distinguono attraverso la quota pro capite (Burgenland), gli hotspot alpini richiedono disciplina (Tirolo, Salisburgo). Chi connette bene i dati, la microlocalità e il Capex sfrutta questa varietà – e ottiene in modo pianificato l'aggiudicazione.
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