Quali tipi di immobili sono attualmente particolarmente richiesti

Quali tipologie di immobili sono attualmente particolarmente richieste alle aste forzate in Austria? La risposta si trova in due chiari indicatori: Pipeline (quanti appuntamenti ci sono per ogni tipo) e Realtà dei prezzi (offerta più alta in relazione al valore di mercato). Nel 2024, l'offerta è la più ampia da anni e gli aggiudicati avvengono in media vicino al prezzo di mercato – condizioni ideali per strategie di offerta disciplinate.

Cosa rende misurabile la “domanda” nel mercato delle aste

• Densità degli appuntamenti per tipo: Dove ci sono molti oggetti messi all'asta, i tassi di successo sono più alti. Nel 2024 dominano gli appartamenti (ETW, 349) e le case unifamiliari (EFH, 264).
• Realtà dei prezzi (offerta più alta/valore di mercato): Più alto è il rapporto, più intensa è la domanda degli offerenti. A livello nazionale, nel 2024 la media era di 101 %, nel 2023 di 98 %.
• Trasparenza: Le offerte pubblicate servono come ancoraggio ai prezzi. Nel 2023 l'intervallo variava da circa 63 % (Vienna) a ≈3 % (Salzburg).

“Richiesto” significa: molti appuntamenti, chiari ancoraggi ai prezzi, aggiudicazioni vicine al valore di mercato – o consapevolmente superiori, se posizione e profondità d'uso sono corrette.”

Classifica per tipologia di immobili: Dove la domanda è più visibile

Interpretazione: Perché questo ordine?

• ETW: Massimo sovrapprezzo nel 2024 (Ø 184 %) – le micro aree con accesso ai mezzi pubblici, vicinanza a università e veloce riutilizzo (locazione/uso personale) generano forte concorrenza.
• EFH: Domanda stabile di utilizzatori personali, soprattutto nei cluster urbano-periferici intorno a Vienna, Bassa Austria e Alta Austria; nel 2023 Ø 120 %, nel 2022 H1 Ø 148 %.
• MFH: Nel 2024 Ø 116 % – aggiudicazioni vicino al mercato, adatte per strategie di lungo termine con disciplina Capex.
• Terreni: Molto dinamici, nel 2022/2022 H1 sopra il valore di mercato (Ø 188–194 %) grazie alla fantasia per lo sviluppo; nel 2024 la qualità della posizione conta ancora di più.
• Commerciale/Speciale: Nel 2023 Ø 40 % – qui spesso si creano le maggiori sottovalutazioni, ma solo con una conoscenza approfondita (riutilizzo, diritto locatizio, ESG).

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Modelli di domanda regionali: Dove quale tipo brilla

• Urbano (focalizzazione ETW): Vienna, Graz, Linz – alta intensità di offerenti, offerte spesso significativamente superiori al valore di mercato.
• Urbano-periferico (EFH/terreni): Bassa Austria, Alta Austria – ampia pipeline, solide comparazioni di valore.
• Hotspot alpini (rischio di sovrapprezzo): Tirolo (2024 Ø 234 %), Salzburg – località premium, limiti rigorosi.
• Forte pro capite: Burgenland (2024: 35,3/100.000) – molte opportunità relative alla popolazione; nel 2023 in parte sotto il valore di mercato (Ø 64 %).
• Piccoli, selettivi: Vorarlberg – pochi appuntamenti (2024: 32), a volte alti sovrapprezzi (2023 Ø 288 %), necessaria una selezione precisa.
• Gestione rapida (benchmark): Carinzia ≈ 85 giorni fino all'asta (AT-Ø ≈ 128), ben pianificabile per avvii di ristrutturazione.

Realtà dei prezzi nel tempo: “Termometro” della domanda

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Disciplina delle offerte per tipo: Come calcolano i professionisti

// Focalizzazione residenziale (ETW/EFH, aggiudicazioni per lo più vicino al mercato)
V = valore di mercato (perizia)
S = premio per posizione/qualità (0–3 % di V)
D = sconto per rischio (−2 … −6 % di V) // micro posizione, rischio di locazione/sgombero
P = margine Capex (8–12 % di V) // tecnica, involucro, energia
N = costi accessori (6–8 %)


MaxOfferta = V + S + D − P
Budget totale = MaxOfferta × (1 + N)

// MFH (orientato al patrimonio): S ≤ 2 %, D −3 … −6 %, P 10–15 %
// Commerciale/Speciale:          S = 0,  D −5 … −10 %, P 12–20 %  → Forzare consapevolmente sottovalutazioni

Motivazione: A livello nazionale, le aggiudicazioni nel 2023/24 erano in media 98–101 %. I sovrapprezzi si creano selettivamente (ETW, location alpine), le sottovalutazioni soprattutto nel settore commerciale/speciale.

Guida pratica: Tattica per ogni tipologia di immobile

1. ETW: A Vienna, Graz, Linz controllare presto l'esposizione, il dossier edilizio, le riserve & la locabilità; limite rigoroso, poiché nel 2024 Ø 184 %.
2. EFH: Nella Bassa Austria e nella Alta Austria la qualità della posizione & il Capex faranno la differenza. Nel 2023 Ø 120 %, nel 2022 H1 Ø 148 % – spinti dagli utilizzatori personali.
3. MFH: Struttura degli inquilini, energia, arretrati nella manutenzione; nel 2024 Ø 116 % – margine sopra la struttura, non su "affari".
4. Terreni: Chiarire il diritto di costruzione & lo sviluppo prima di fare un’offerta; nel 2022 Ø 188–194 % – i premi sono logici da un punto di vista progettuale.
5. Commerciale/Speciale: Sottovalutazioni (2023 Ø 40 %) realizzabili – ma solo con un concetto di riutilizzo solido e verifica del diritto ESG/locatizio.

FAQ – Spiegato brevemente

Quali tipi sono i più richiesti nel 2024?
ETW (massimi sovrapprezzi) e EFH (ampia pipeline). MFH vicino al mercato, terreni volatili, commerciale sottovalutazioni selettive.

Quali sono le aree con molti appuntamenti?
Bassa Austria (278), Vienna (181), Stiria (125).

Come pianifico la procedura?
Come riferimento circa ≈ 128 giorni fino all'apertura delle offerte (ad es. Carinzia ≈ 85, Vienna ≈ 142).

Qual è il mese migliore?
Il novembre è il mese più forte nel 2024 – pianificare tempestivamente preparazione e finanziamento.

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Conclusione

Attualmente, ETW e EFH sono i motori del mercato delle aste – molti appuntamenti, forte domanda, chiari ancoraggi ai prezzi. MFH offrono un campo di ingresso vicino al mercato per strategie di patrimonio, i terreni richiedono forza di pianificazione, e il settore commerciale può rivelare vere sottovalutazioni con competenze specialistiche. Chi connette i modelli regionali – da Vienna a Tirolo, da Burgenland a Vorarlberg – con una rigida disciplina di offerta, aumenta le possibilità di aggiudicazione e mantiene il rischio sotto controllo.