Styrie 2023 : Sous-valeur ajoutée - Ø 45 % de la valeur de marché

En 2023, la Styrie a offert les opportunités de sous-valeur les plus spectaculaires en Autriche : en moyenne, les adjudications ont été accordées à seulement ≈ 45 % de la valeur vénale – un cas statistique qui a récompensé des stratégies d’achat ciblées. En comparaison, la moyenne en Autriche en 2023 était de ≈ 98 %, et un total de 703 convocations a été compté.

Pourquoi la Styrie a-t-elle fourni des sous-valeurs en 2023

Trois facteurs se sont combinés : premièrement, une forte densité de convocations régionale (127 convocations ; Top-3 parmi tous les États fédérés), deuxièmement, une transparence des offres supérieures à la moyenne (publiée dans environ 46 % des cas) et troisièmement, une situation de marché où les enchères sont restées à plusieurs endroits en dessous de l’expertise. Résultat : de nombreuses adjudications sous la valeur vénale – et donc des entrées idéales pour des acheteurs disciplinés.

«Sous-valeur» n’est pas un hasard, mais le produit d’une diversité d’offres, de la transparence des prix et d’une due diligence froide – en 2023, la Styrie était la vitrine de cela.

Contexte : L'Autriche en mutation – 2021 à 2024

• 2021 : Largeurs de frais supplémentaires – Ø Offre/valeur vénale à ≈ 176 % ; Ø 128 jours jusqu’à la séance (référence), avec la Carinthie étant la plus rapide (≈ 85) et Vienne la plus lente (≈ 142).
• 2023 : Normalisation – Ø ≈ 98 %, meilleures régions en termes de convocations : NÖ, Styrie, Vienne.
• 2024 : Marché stable – Ø ≈ 101 % avec 1.047 convocations ; les appartements avec un Ø 184 % étant le segment le plus dynamique.

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Histoires de réussite du terrain – études de cas typifiées

Les exemples suivants sont des scénarios condensés et réalistes basés sur les relations de prix observées en 2023 en Styrie (Ø 45 %) ainsi que la distribution autrichienne selon le type d’objet. Ils montrent comment les sous-valeurs peuvent être méthodiquement relevées.

Comment les enchérisseurs réussis ont calculé

// Formule budgétaire pour une enchère disciplinée (focus résidentiel)
V = Valeur vénale (expertise)
S = Prime de localisation/de qualité (0–2 % de V)
D = Réduction de risque (−3 … −6 % de V)         // Micro-localisation, risques juridiques/locatifs
P = Marge de Capex (8–12 % de V)               // Technique, enveloppe, énergie
N = Coûts annexes (6–8 %)


MaxOffre     = V + S + D − P
Budget total = MaxOffre × (1 + N)

Contexte : En 2023, l’Autriche était à ≈ 98 % (adjudications proches du marché), tandis que la Styrie était à ≈ 45 % – donc il y avait une marge pour le Capex et les réductions de sécurité.

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Atelier pour sous-valeurs : Check-lists & leviers

1. Utiliser la transparence : En Styrie, les offres ont été relativement fréquemment publiées en 2023 (≈ 46 %). Cela aiguise les ancrages de prix et les valeurs comparables.
2. Concentrer la densité des convocations : En 2023, juin, septembre, novembre ont été des mois d’enchères forts – organiser les visites, le financement et les options alternatives (« Plan B/C ») en conséquence.
3. Logique des types : Pour l’ensemble de l’Autriche en 2023 : APPARTEMENT 231, MAISON INDIVIDUELLE 205, terrains 118 – mettre d’abord le filtre de recherche sur ces trois types ; commerce sélectivement pour des stratégies de sous-valeur.
4. Garder la mise en œuvre à l’esprit : Comme valeur de planification, il faut compter en moyenne 128 jours jusqu’à la séance (référence 2021). Planifier en conséquence les démarrages de projet, le financement intermédiaire, les dates de livraison.
5. ESG & Capex : Calculer systématiquement l’enveloppe énergétique et les systèmes de chauffage – ils déterminent le rendement net plus fortement que le simple levier du prix d’achat.

Points chauds en Styrie – où il vaut la peine de chercher

• Graz : Micro-locations à proximité des transports en commun, environnement universitaire ; haute capacité d’utilisation tierce. Vérifiez les offres maintenant.
• Leoben / Kapfenberg / Bruck an der Mur : Universités techniques & axes industriels – demande solide, opportunités dans les actifs. Voir le aperçu régional.
• Deutschlandsberg, Hartberg-Fürstenfeld, Feldbach : Zones urbaines et petites villes avec substance – idéal pour acheter & rénover. Consulter les convocations.

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Regard vers l'avant : Ce que signifie 2024/25

Le marché en 2024 est plus large et en moyenne proche du prix du marché (Ø ≈ 101 %). Les sous-valeurs comme en 2023 en Styrie sont plus rares, mais restent possibles de manière sélective – surtout dans les biens à forte intensité de Capex ou pour des utilisations spéciales. Les appartements montrent actuellement la dynamique d’adjudication la plus forte (Ø 184 %) et exigent des plafonds très stricts.

FAQ – Court & concis

La Styrie était-elle vraiment « sous-valeur » en 2023 ?
Oui, en moyenne, l’offre la plus élevée était seulement de ≈ 45 % de la valeur vénale – un écart clair par rapport à la moyenne des États fédérés.

Comment cela se classe-t-il au niveau national ?
En Autriche, la moyenne était de ≈ 98 % en 2023 (adjudications proches du marché).

Comment planifier le temps nécessaire ?
Valeur de référence Ø 128 jours jusqu’à la séance ; selon l’État fédéré, plus rapide/lent.

Qu'est-ce qui a changé en 2024 ?
Plus de convocations (1.047) et des adjudications proches du marché (Ø ≈ 101 %), appartements particulièrement forts (Ø 184 %).

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Conclusion

En 2023, la Styrie a été la scène de sous-valeurs claires aux adjudications – portée par une forte densité de convocations et une formation de prix transparente. Ceux qui abordent la région avec discipline, calcul fiable et planification de Capex propre peuvent saisir de telles opportunités. Pour les portefeuilles, il vaut la peine de comparer avec d'autres marchés – comme la Basse-Autriche (pipeline large), Vienne (haute transparence) ou le Tyrol/Salzbourg (emplacements premium) – pour adapter la stratégie appropriée à chaque phase du marché.