L'évolution du marché des saisies en Autriche

Le marché autrichien des enchères forcées a visiblement évolué en quatre ans : des frais d'adjudication élevés (2021) à une normalisation (2022/2023) vers une pratique d'attribution stable et prévisible en 2024 – avec une densité de dates d'enchères nettement croissante. Qui comprend ce développement et pense régionalement accroît ses chances d'emporter des enchères à des prix durables.

2021–2024 en un coup d'œil : Des vagues de frais à la proximité du marché

Répartition régionale : Où la pipeline d'Autriche est la plus forte

En 2024, la plus grande sélection est concentrée à l'est : Basse-Autriche est en tête avec 278 dates, suivie par Vienne (181) et le Styrie (125). Le moins de dates a été enregistré dans Vorarlberg (32). Par habitant, le Burgenland est en tête en 2024 (35,3/100.000), devant Basse-Autriche (16,5) et Salzbourg (15,2).

La transparence des prix diffère également : en 2023, les offres gagnantes ont été publiées de manière nettement plus fréquente à Vienne (≈ 63 % des cas), tandis qu'à Salzbourg, elles étaient rares (≈ 3 %). Pour la planification de l'exécution, la référence de 2021 est : Ø 128 jours jusqu'à la date de jugement ; Carinthie était plus rapide (≈ 85 jours), Vienne plus lente (≈ 142 jours).

Réalité des prix par land : Surcoûts alpins vs. côtés inférieurs

• 2024 : Les plus hauts surcoûts sont enregistrés en Tyrol (Ø 234 %), suivis par la Styrie (Ø 206 %). Côté inférieur : Vorarlberg (Ø 158 %).
• 2023 : Forte disparité : Vorarlberg Ø 288 %, Styrie Ø 45 %, Burgenland Ø 64 %.

Interprétation : Dans les emplacements alpins premium, les frais d'adjudication sont plus probables ; dans certains emplacements à l'est, des frais proches du marché ou inférieurs se produisent plus souvent – à condition que les Capex et l'utilisation soient calculés de manière solide.

Types d'objets en évolution : Pipeline & Attributions

• Pipeline 2024 : Appartements en propriété 349, maisons individuelles 264 (au total ≈ 58,5 % de toutes les dates), terrains 208.
• Attributions 2024 : Appartements en propriété Ø 184 % (plus hauts surcoûts), immeubles de rapport Ø 116 % (près du marché).
• 2023 – Modèles de type : Maisons d'habitation Ø 240 %, maisons individuelles Ø 120 %, appartements en propriété Ø 113 %, commerce Ø 40 %.
• H1 2022 – Terrains : Ø 194 % (valeur de pointe), commerce Ø 70 % (généralement sous la valeur de marché).

Saisonnalité & Rythmes

En 2024, le novembre avec 128 dates est le mois des enchères le plus fort (le nombre le plus faible est en avril). En 2023, les pics se situaient notamment en juin, septembre et novembre. Conséquence : synchroniser la due diligence, le financement et les stratégies de réservation avec ces périodes de pointe.

Déclaration technique du marché : Pourquoi les attributions sont aujourd'hui « proches du marché »

En 2021, dans de nombreux endroits, les frais d'adjudication étaient visibles par rapport à l'expertise ; en 2022/2023, les attributions et les valeurs de marché se sont adaptées, et en 2024, la relation se stabilise. Les moteurs structurels incluent entre autres les cycles d'évaluation, l'environnement des taux d'intérêt et, selon l'expertise, la gestion de l'efficacité énergétique et de la décarbonisation (besoins en Capex, droit au logement). Pour les acheteurs, cela signifie : des plafonds basés sur des faits plutôt que sur de l'enthousiasme, évaluer les Capex de manière réaliste.

// Calcul d'enchère (focus logement)
V = Valeur de marché (expertise)
S = Prime de situation / qualité (0–3 % de V)
D = Remise de risque (−2 … −6 % de V)     // Micro-localisation, risque locatif / de vacance
P = Réserve Capex (8–12 % de V)          // Technique, enveloppe, énergie
N = Coûts annexes (6–8 %)

MaxOffre     = V + S + D − P
Budget total = MaxOffre × (1 + N)

// Commerce / spécial (variance plus élevée):
// S = 0; D = −5 … −10 %; P = 12–20 %  → viser délibérément une sous-évaluation

Justification : Les attributions moyennes à l'échelle nationale en 2023/2024 de 98–101 % font de la valeur de marché un ancrage solide ; les écarts sont déterminés par l'objet et la localisation.

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Régions en portrait : Forces & Cas d'utilisation

Vienne & grandes villes

Vienne propose en 2024 de nombreuses dates (181) et une transparence au-dessus de la moyenne (2023 ≈ 63 % des offres publiées). Idéal pour les stratégies d'appartements en propriété avec option de location – des plafonds clairs sont nécessaires, car les appartements en propriété affichent en 2024 le meilleur taux d'offres gagnantes. Les hotspots en dehors de Vienne : Graz, Linz.

Basse-Autriche : Ville-périphérie comme espace de mise à l'échelle

Avec 278 dates, Basse-Autriche est en 2024 la plus grande scène – idéale pour des grilles de recherche en série (appartements en propriété / maisons individuelles / terrains). Des corridors autour de Saint-Pölten, Baden, Mödling, Vienne-Neustadt, Tulln et Korneuburg fournissent de nombreuses valeurs de comparaison – bon pour la discipline lors des enchères.

Styrie : Région des enchérisseurs avec diversité

La Styrie garantit en 2024 un choix avec 125 dates en ville et en région. Les attributions sont élevées dans tout le pays (Ø 206 %) – définir clairement la Buy-Box, garder des alternatives.

Burgenland : Champion par habitant

Burgenland est en tête en 2024 par habitant (35,3/100.000). En 2023, des attributions sous la valeur de marché ont été enregistrées par endroits (Ø 64 %) – un examen minutieux permet des entrées attrayantes, par exemple à Eisenstadt et Neusiedl am See.

Tyrol & Salzbourg : Premium, mais sensibles aux prix

En Tyrol (par ex. Innsbruck), les Ø 234 % de 2024 montrent les plus forts surcoûts. Salzbourg est plus difficile à calibrer en raison du faible nombre de publications d'offres gagnantes – définir strictement les plafonds, préparer des alternatives à l'est.

Carinthie : Exécution prévisible

Carinthie combine Klagenfurt / Villach avec un bon rythme d'exécution (≈ 85 jours jusqu'à la date de jugement, 2021). En 2024, 87 dates sont disponibles – idéal pour planifier des débuts de rénovation.

Vorarlberg : Petit marché, large portée

Vorarlberg compte en 2024 un faible nombre de dates (32), avec des écarts historiquement forts (2023 Ø 288 % contre 2024 Ø 158 %). Pour Bregenz & Co. : filtrage serré, plafonds stricts.

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Pratique : Comment le développement se reflète dans la tactique

1. Données comme plafond : En 2023/2024, les attributions se situent en moyenne à proximité du marché (98–101 %). La valeur de marché est l'ancre, pas un point de départ pour les frais.
2. Combiner consciemment les régions : Choix en Basse-Autriche/Vienne à relier avec des fenêtres de prix dans le Burgenland ou des immeubles de rapport orientés vers l'existant en Styrie.
3. Choisir le bon type d'objet : Les appartements en propriété sont, en 2024, la classe d'enchérisseurs, les immeubles de rapport sont des champs d'entrée proches du marché ; le commerce nécessite un savoir-faire et offre des opportunités de sous-évaluation.
4. Utiliser la saison : Préparer le pic du Q4, notamment en novembre.

FAQ – Réponses brèves

Comment le nombre de dates a-t-il évolué ?
De 830 (2021) à 771 (2022) puis 703 (2023) et 1.047 (2024).

Comment les attributions ont-elles évolué ?
Ø Offre / Valeur de marché de 176 % (2021) à 142 % (2022), 98 % (2023) et 101 % (2024).

Où y a-t-il le plus de choix en 2024 ?
Basse-Autriche, Vienne, Styrie. Par habitant, le Burgenland est en tête.

Quels types sont actuellement recherchés ?
Les appartements en propriété et les maisons individuelles dominent la pipeline ; les appartements en propriété montrent en 2024 les plus hauts surcoûts, les immeubles de rapport restent proches du marché.

Combien de temps dure l'exécution ?
Référence ≈ 128 jours jusqu'à la date de jugement (plus rapide en Carinthie, plus lent à Vienne).

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Conclusion

Le marché des enchères en Autriche est, en 2024, plus large, plus transparent et plus prévisible qu'au cours des années précédentes. Qui utilise la logique régionale – de la profondeur urbaine à Vienne à la pipeline en Basse-Autriche jusqu'aux opportunités intéressantes par habitant dans le Burgenland – et déduit les plafonds de manière disciplinée à partir des données, bénéficie d'un marché qui adjudique près de la valeur de marché tout en offrant des marges de manœuvre sélectives.