Quels types de biens immobiliers sont actuellement particulièrement demandés

Quels types de biens immobiliers sont actuellement les plus recherchés lors des ventes aux enchères en Autriche ? La réponse réside dans deux mesures claires : Pipeline (combien de dates par type) et Réalité des prix (offre la plus élevée par rapport à la valeur vénale). En 2024, la sélection est plus grande que jamais, et les adjudications se font en moyenne à des prix de marché – des conditions idéales pour des stratégies d'enchères disciplinées.

Ce qui rend la « demande » mesurable sur le marché des enchères

• Densité des dates par type : Lorsque de nombreux objets sont publiés, les taux de réussite sont plus élevés. En 2024, les appartements (ETW, 349) et les maisons individuelles (EFH, 264) dominent.
• Réalité des prix (Offre la plus élevée/Valeur vénale) : Plus le rapport est élevé, plus la demande des enchérisseurs est intense. Au niveau national, la moyenne en 2024 était de 101 %, en 2023 de 98 %.
• Transparence : Les offres publiées servent d'ancrage pour les prix. En 2023, l'écart allait d'environ 63 % (Vienne) à ≈3 % (Salzbourg).

« Recherché » signifie : de nombreuses dates, des ancrages de prix clairs, des adjudications proches de la valeur vénale – ou consciemment au-dessus, lorsque la localisation et la profondeur d'utilisation sont correctes. »

Classement par types d'objets : Où la demande est la plus visible

Interprétation : Pourquoi cet ordre ?

• ETW : Plus forte prime en 2024 (Ø 184 %) – Micro-localisations avec connexion au transport public, proximité universitaire et possibilité d'utilisation rapide (location/utilisation personnelle) entraînent une forte concurrence.
• EFH : Demande stable d'acheteurs pour l'usage personnel, surtout dans les clusters suburbains autour de Vienne, Basse-Autriche et Haute-Autriche; 2023 Ø 120 %, en 2022 H1 Ø 148 %.
• MFH : 2024 Ø 116 % – Adjudications proches du marché, adaptées aux stratégies de long terme avec discipline en termes de capex.
• Terrains : Dynamique élevée, en 2022/2022 H1 nettement au-dessus de la valeur vénale (Ø 188–194 %) grâce à l'imagination de développement ; en 2024 la qualité de l'emplacement compte encore plus.
• Commerce/Spécial : 2023 Ø 40 % – ici se réalisent souvent les plus grandes sous-évaluations, mais seulement avec une expertise élevée (reconversion, droit locatif, ESG).

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Modèles régionaux de demande : Où chaque type brille

• Urbain (Focalisation ETW) : Vienne, Graz, Linz – forte intensité d'enchérisseurs, offres souvent nettement au-dessus de la valeur vénale.
• Région urbaine (EFH/Terrains) : Basse-Autriche, Haute-Autriche – large pipeline, valeurs comparatives solides.
• Points chauds alpins (risque de primes) : Tyrol (2024 Ø 234 %), Salzbourg – emplacements premium, limites strictes.
• Forte à la tête : Burgenland (2024 : 35,3/100.000) – de nombreuses opportunités par rapport à la population ; en 2023 souvent sous la valeur vénale (Ø 64 %).
• Petit, sélectif : Vorarlberg – peu de dates (2024 : 32), parfois des primes élevées (2023 Ø 288 %), un screening précis est nécessaire.
• Traitement rapide (référence) : Carinthie ≈ 85 jours jusqu'à l'audience (moyenne AT ≈ 128), bien planifiable pour le démarrage des rénovations.

Réalité des prix dans le temps : « Thermomètre » de la demande

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Discipline d'enchères par type : Comment les professionnels calculent

// Focalisation résidentielle (ETW/EFH, adjudications généralement proches du marché)
V = Valeur vénale (expertise)
S = Prime de localisation/qualité     (0–3 % de V)
D = Remise de risque            (−2 … −6 % de V)   // Micro-localisation, risque de location/vacance
P = Réserve Capex              (8–12 % de V)      // Technique, enveloppe, énergie
N = Coûts additionnels              (6–8 %)


MaxOffre     = V + S + D − P
Budget total = MaxOffre × (1 + N)

// MFH (orienté état) : S ≤ 2 %, D −3 … −6 %, P 10–15 %
// Commerce/Spécial :          S = 0,  D −5 … −10 %, P 12–20 %  → Forcer intentionnellement les sous-évaluations

Justification : Les adjudications en Autriche étaient en moyenne en 2023/24 à 98–101 %. Les primes émergent de manière sélective (ETW, emplacements alpins), les sous-évaluations surtout dans le commerce/spécial.

Guide pratique : Tactique selon le type de bien immobilier

1. ETW : À Vienne, Graz, Linz vérifier tôt l'exposition, le dossier de construction, les réserves & la locabilité ; limite stricte, car en 2024 Ø 184 %.
2. EFH : En Basse-Autriche et Haute-Autriche la qualité de l'emplacement & le capex décident. 2023 Ø 120 %, en 2022 H1 Ø 148 % – les utilisateurs personnels entraînent.
3. MFH : Structure locative, énergie, arriérés d'entretien ; 2024 Ø 116 % – marge dans la structure, pas par « bonnes affaires ».
4. Terrains : Clarifier le droit de construire & l'aménagement avant l'enchère ; en 2022 Ø 188–194 % – les primes sont logiques sur le plan du projet.
5. Commerce/Spécial : Sous-évaluations (2023 Ø 40 %) réalisables – mais seulement avec un concept de reconversion solide et un examen du droit locatif/ESG.

FAQ – Bref expliqué

Quels types sont les plus demandés en 2024 ?
ETW (les plus fortes primes) et EFH (large pipeline). MFH proches du marché, terrains volatils, commerce avec des sous-évaluations sélectives.

Où puis-je trouver de nombreuses dates ?
Basse-Autriche (278), Vienne (181), Styrie (125).

Comment planifier le traitement ?
Comme référence, comptez environ 128 jours jusqu'à l'audience (par exemple, Carinthie ≈ 85, Vienne ≈ 142).

Quel est le meilleur mois ?
Novembre 2024 est le plus fort – préparer et financer tôt.

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Conclusion

Actuellement, les ETW et EFH sont les moteurs du marché des enchères – de nombreuses dates, une forte demande, des ancrages de prix clairs. Les MFH offrent un champ d'entrée proche du marché pour des stratégies d'état, les terrains nécessitent de la force en planification, et le commerce ouvre de véritables sous-évaluations avec des connaissances spécialisées. Quiconque relie des modèles régionaux – de Vienne à Tyrol, de Burgenland à Vorarlberg – avec une discipline d'enchères rigoureuse augmente les chances d'adjudication et garde le risque sous contrôle.