Steiermark 2023: Unterwert zugeschlagen - Ø 45 % vom Verkehrswert
12. August 2025
2023 bot die Steiermark die wohl spektakulärsten Unterwert-Chancen in Österreich: Im Schnitt wurden Zuschläge bei nur ≈ 45 % des Verkehrswerts erteilt – ein statistischer Ausreißer, der gezielte Käuferstrategien belohnte. Zum Vergleich: Österreichweit lag der Mittelwert im Jahr 2023 bei ≈ 98 %, und es wurden insgesamt 703 Termine gezählt.
Warum gerade die Steiermark 2023 Unterwerte lieferte
Drei Faktoren trafen zusammen: erstens eine hohe regionale Termindichte (127 Termine; Top-3 unter allen Bundesländern), zweitens eine überdurchschnittliche Transparenz der Meistgebote (veröffentlicht bei rund 46 % der Fälle) und drittens eine Marktsituation, in der Gebote vielerorts unter dem Gutachten blieben. Ergebnis: zahlreiche Zuschläge unter dem Verkehrswert – und damit ideale Einstiege für disziplinierte Käufer.
„Unterwert“ ist kein Zufall, sondern das Produkt aus Angebotsbreite, Preistransparenz und nüchterner Due Diligence – 2023 war die Steiermark dafür das Schaufenster.
Kontext: Österreich im Wandel – 2021 bis 2024
- 2021: Breite Aufgelder – Ø Meistgebot/Verkehrswert bei ≈ 176 %; Ø 128 Tage bis Tagsatzung (Benchmark), mit Kärnten am schnellsten (≈ 85) und Wien am langsamsten (≈ 142).
- 2023: Normalisierung – Ø ≈ 98 %, Top-Regionen nach Terminen: NÖ, Steiermark, Wien.
- 2024: Stabil marktnahe – Ø ≈ 101 % bei 1.047 Terminen; Eigentumswohnungen mit Ø 184 % das dynamischste Segment.
Erfolgsgeschichten aus der Praxis – typisierte Fallstudien
Die folgenden Beispiele sind verdichtete, realitätsnahe Szenarien auf Basis der 2023 beobachteten Preisrelationen in der Steiermark (Ø 45 %) sowie der österreichweiten Verteilung nach Objekttyp. Sie zeigen, wie Unterwerte methodisch gehoben werden können.
| Case | Ort/Region | Typ | Verkehrswert | Zuschlag (Annahme) | Capex | Einordnung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Graz – innenstadtnah | ETW | € 220.000 | € 99.000 (≈ 45 % V) | € 35.000 | Nach Sanierung marktgängige Miete; starker Renditehebel durch niedrigen Einstieg. |
| B | Leoben – Hochschulumfeld | Mehrfamilienhaus | € 780.000 | € 351.000 (≈ 45 % V) | € 180.000 | Bestand mit Leerstandsmanagement; marktnahe Zuschläge in AT 2024: MFH Ø 116 % – Steiermark 2023 bot Unterwert-Fenster. |
| C | Bruck/Mur–Kapfenberg | Gewerbe/Atelier | € 300.000 | € 135.000 (≈ 45 % V) | € 70.000 | Gewerbe lag 2023 in AT im Schnitt unter V (Ø 40 %) – Umnutzung schafft Zusatzwert. |
So rechneten erfolgreiche Bieter
// Budgetformel für diszipliniertes Bieten (wohnwirtschaftlicher Fokus)
V = Verkehrswert (Gutachten)
S = Lage-/Qualitätsprämie (0–2 % von V)
D = Risikoabschlag (−3 … −6 % von V) // Mikrolage, Rechts-/Mietrisiken
P = Capex-Puffer (8–12 % von V) // Technik, Hülle, Energie
N = Nebenkosten (6–8 %)
MaxGebot = V + S + D − P
Gesamtbudget = MaxGebot × (1 + N)
Hintergrund: 2023 lag Österreich gesamt bei ≈ 98 % (marktnahe), die Steiermark jedoch bei ≈ 45 % – damit war Raum für Capex und Sicherheitsabschläge.
Werkbank für Unterwerte: Checklisten & Hebel
- Transparenz nutzen: In der Steiermark wurden 2023 Meistgebote vergleichsweise häufig veröffentlicht (≈ 46 %). Das schärft Preisanker und Vergleichswerte.
- Termindichte bündeln: 2023 stachen Juni, September, November als starke Auktionsmonate hervor – Besichtigungen, Finanzierung und Alternativlose („Plan B/C“) entsprechend takten.
- Typenlogik: Österreichweit 2023: ETW 231, EFH 205, Grundstücke 118 – Suchraster zuerst auf diese drei Typen legen; Gewerbe selektiv für Unterwert-Strategien.
- Abwicklung im Blick: Als Planungswert gelten Ø 128 Tage bis Tagsatzung (Benchmark 2021). Projektstarts, Zwischenfinanzierung, Übergabetermine entsprechend einplanen.
- ESG & Capex: Energiehülle und Heizungssysteme konsequent kalkulieren – sie bestimmen die Nettorendite stärker als der reine Kaufpreishebel.
Hotspots innerhalb der Steiermark – wo sich Suchen lohnt
- Graz: Mikrolagen mit ÖV-Nähe, Hochschulumfeld; hohe Drittverwendungsfähigkeit. Jetzt Angebote prüfen.
- Leoben / Kapfenberg / Bruck an der Mur: Technische Universitäten & Industrieachsen – solide Nachfrage, Chancen in Beständen. Zur Landesübersicht.
- Deutschlandsberg, Hartberg-Fürstenfeld, Feldbach: Umland- und Kleinstadtlagen mit Substanz – ideal für Buy-&-Refurbish. Termine sichten.
Blick nach vorn: Was 2024/25 bedeutet
Der Markt ist 2024 breiter und im Mittel marktpreisnah (Ø ≈ 101 %). Unterwerte wie 2023 in der Steiermark sind seltener, aber selektiv weiterhin möglich – vor allem in capex-intensiven Objekten oder bei Spezialnutzungen. Eigentumswohnungen zeigen aktuell die stärkste Zuschlagsdynamik (Ø 184 %) und verlangen strikte Obergrenzen.
FAQ – Kurz & knapp
War die Steiermark 2023 wirklich „Unterwert“?
Ja, im Schnitt lag das Meistgebot bei nur ≈ 45 % des Verkehrswerts – ein klarer Ausreißer im Bundesländervergleich.
Wie ordnet sich das national ein?
Österreichweit lag 2023 der Schnitt bei ≈ 98 % (marktnahe Zuschläge).
Wie plane ich den Zeitbedarf?
Richtwert Ø 128 Tage bis Tagsatzung; je nach Bundesland schneller/langsamer.
Was hat sich 2024 verändert?
Mehr Termine (1.047) und marktnahe Zuschläge (Ø ≈ 101 %), ETW besonders stark (Ø 184 %).
Fazit
2023 war die Steiermark die Bühne für klare Unterwert-Zuschläge – getragen von hoher Termindichte und transparenter Preisbildung. Wer die Region mit Disziplin, belastbarer Kalkulation und sauberer Capex-Planung angeht, kann solche Chancen heben. Für Portfolios lohnt der Abgleich mit anderen Märkten – etwa Niederösterreich (breite Pipeline), Wien (hohe Transparenz) oder Tirol/Salzburg (Premiumlagen) – um in jeder Marktphase die passende Strategie zu spielen.
