Steuervorteile und -nachteile beim Kauf aus Zwangsversteigerungen
23. Juli 2025
Einleitung: Steueraspekte als oft unterschätzter Hebel
Zwangsversteigerungen in Österreich gelten für viele Investoren als Geheimtipp, um Immobilien unter dem Verkehrswert zu erwerben. Neben dem offensichtlichen Preisvorteil spielen steuerliche Effekte eine maßgebliche Rolle, denn Kaufnebenkosten und spätere Gewinnsteuern bemessen sich prozentuell vom Kaufpreis. Der folgende Beitrag beleuchtet detailliert die steuerlichen Vorteile und potenziellen Nachteile, die beim Erwerb einer Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung auftreten können.
Das steuerliche Umfeld beim Immobilienerwerb in Österreich
Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr
Grundsätzlich fallen beim Immobilienkauf in Österreich zwei fixe Steuerarten an:
- Grunderwerbsteuer (GrESt): 3,5 % des Kaufpreises oder des Verkehrswertes – je nachdem, welcher Wert höher ist.
- Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises (plus allfälliger Pfandrechtseintragungen).
Im Regelfall akzeptiert das Gericht den Zuschlagspreis als Besteuerungsgrundlage, sofern er nicht offensichtlich von einem Gutachtenwert abweicht. Dadurch sinken automatisch beide Abgaben.
Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)
Wird eine Vermietungs- oder Betriebsimmobilie erworben, kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optiert werden. Der Erwerber hat dann die Möglichkeit, Vorsteuerbeträge aus späteren Sanierungs- oder Umbauarbeiten geltend zu machen.
Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
Gewinne aus einer späteren Veräußerung unterliegen der Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 %. Die Steuer bemisst sich am Unterschied zwischen Veräußerungserlös und historischen Anschaffungskosten – ein niedriger Einstiegspreis kann daher die spätere Steuerlast erhöhen.
Steuervorteile bei Zwangsversteigerungen
1. Reduzierte Bemessungsgrundlage bei GrESt und Eintragungsgebühr
Der wohl augenfälligste Vorteil: Weil die GrESt und die Eintragungsgebühr prozentual vom Zuschlagspreis berechnet werden, spart jeder Euro Preisnachlass unmittelbar Steuern. Schon eine Differenz von 20 % gegenüber dem Verkehrswert führt zu einem signifikanten Nebenkostenrabatt.
„Ein niedriger Zuschlagspreis wirkt wie ein Steuerrabatt, den der Fiskus automatisch gewährt.“
2. Vorsteuerpotenzial bei vermieteten Objekten
Erwirbt man ein Objekt, das bereits umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, kann der Käufer unter Fortführung der Vermietung die Option zur Umsatzsteuer wählen. Die Folge:
- Kein fiktiver Eigenverbrauch.
- Vorsteuerabzug auf Erwerbsnebenkosten (z. B. Makler- und Gutachterhonorare).
- Zukünftige Sanierungen reduzieren die Umsatzsteuerschuld dank Vorsteuerabzug.
3. Gestaltungsspielraum bei AfA und Sanierungskosten
Obwohl der niedrige Kaufpreis die jährliche Abschreibung (AfA) theoretisch schmälert, lässt sich dieser Nachteil häufig durch eine geschickte Aufteilung in Grund- und Gebäudewert relativieren. Zudem erhöhen nachträgliche Sanierungskosten die AfA-Bemessungsgrundlage, was gerade bei sanierungsbedürftigen Versteigerungsobjekten vorteilhaft ist.
4. Verluste aus Instandsetzung sofort nutzbar
Wird das Objekt zunächst grundlegend saniert und noch nicht vermietet, können manche Erhaltungsaufwendungen sofort als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend gemacht werden. Somit ergibt sich eine Liquiditätsentlastung in den ersten Jahren.
Mögliche Steuernachteile und Stolperfallen
1. Höhere steuerpflichtige Gewinne beim Verkauf
Ein günstiger Ankauf reduziert zwar die Einstiegskosten, führt aber gleichzeitig zu einem höheren Veräußerungsgewinn. Wer innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, sollte die ImmoESt einkalkulieren.
2. Geringere AfA-Bemessungsbasis
Die jährliche Gebäudeabschreibung in Höhe von 1,5 % (bzw. 2,5 % bei Altgebäuden vor 1915) wird vom Anschaffungskostenanteil des Gebäudes berechnet. Ein drastisch niedriger Kaufpreis kann die jährlichen Abschreibungen einschränken, sofern nicht umfangreiche Sanierungskosten hinzukommen.
3. Gerichtskosten, Zuschlagsgebühr & allfällige USt
Zusätzlich zur GrESt sind bei Zwangsversteigerungen Gerichtskosten (1 % des Meistbots) und die Zuschlagsgebühr zu zahlen. Diese Kosten werden in der Praxis gern unterschätzt und sind nicht steuerlich absetzbar, wenn das Objekt privat genutzt wird.
4. Verlust des Hauptwohnsitzprivilegs
Wird die erworbene Immobilie nicht innerhalb von zwei Jahren als Hauptwohnsitz verwendet oder nach fünf Jahren wieder aufgegeben, entfällt die Steuerfreiheit für künftige Veräußerungsgewinne.
Rechenbeispiel: Kostenvergleich Auktion vs. Marktankauf
| Kostenposition | Zuschlag 200.000 € | Marktkauf 250.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 7.000 € | 8.750 € |
| Grundbuchgebühr 1,1 % | 2.200 € | 2.750 € |
| Gerichtskosten 1 % | 2.000 € | – |
| Summe Nebenkosten | 11.200 € | 11.500 € |
Obwohl bei der Auktion zusätzliche Gerichtskosten anfallen, überwiegt die Steuerersparnis – hier konkret 300 €. Der eigentliche Hebel liegt jedoch im niedrigeren Kaufpreis.
Strategische Tipps für Käufer
- Vorab das Schätzungsgutachten prüfen
So lässt sich abschätzen, ob die Finanzverwaltung den Zuschlagspreis als Bemessungsgrundlage akzeptiert. - Steueroptimierte Finanzierung wählen
Zinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten abzugsfähig. Ein höherer Fremdkapitalanteil kann somit steuerlich attraktiv sein. - Sanierungskosten dokumentieren
Rechnungen und Zahlungsbelege sorgfältig sammeln, um spätere AfA-Erhöhungen zu begründen. - Option zur Umsatzsteuer rechtzeitig erklären
Die Entscheidung muss bis spätestens beim Eintrag ins Grundbuch erfolgen. - Verkaufsstrategie planen
Wer eine schnelle Wertsteigerung anstrebt, sollte die ImmoESt-Folgen simulieren.
FAQ: Häufige Fragen kurz beantwortet
Akzeptiert das Finanzamt immer den Zuschlagspreis?
Nein. Liegt der Zuschlagspreis deutlich unter 70 % des Gutachtenwerts, kann das Finanzamt den höheren Verkehrswert ansetzen. Eine fundierte Dokumentation (Fotos, Bauschäden) erhöht die Akzeptanz.
Kann ich bei Eigennutzung die GrESt sparen?
Die GrESt fällt grundsätzlich immer an. Nur bei begünstigten Übertragungen innerhalb der Familie gelten Ausnahmen.
Wie wirkt sich ein späterer Ausbau des Dachbodens steuerlich aus?
Der Ausbau erhöht die Herstellungskosten. Diese können bei Vermietung im Wege der AfA abgeschrieben werden, was die jährliche Steuerbelastung senkt.
Fazit: Zwangsversteigerungen als steuerliche Chance
Der Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung bietet nicht nur Preisvorteile, sondern eröffnet eine Reihe steuerlicher Gestaltungsspielräume: niedrigere Grunderwerbsteuer, reduzierte Eintragungsgebühren, Vorsteuerpotenzial und flexible AfA-Gestaltung. Solange Käufer die möglichen Nachteile – insbesondere die höhere künftige Immobilienertragsteuer – sorgfältig einpreisen, überwiegen die Vorteile klar. Wer den steuerlichen Hebel konsequent nutzt, kann seine Rendite gegenüber einem klassischen Marktankauf merklich steigern.
