Wie sich der Zwangsversteigerungsmarkt in Österreich entwickelt

Der österreichische Zwangsversteigerungsmarkt hat sich in vier Jahren sichtbar gewandelt: von breiten Aufgeldern (2021) über eine Normalisierung (2022/2023) hin zu einer stabilen, planbaren Zuschlagspraxis in 2024 – bei zugleich deutlich wachsender Termindichte. Wer diese Entwicklung versteht und regional denkt, steigert die Chance auf den Zuschlag zu Preisen, die halten.

2021–2024 im Überblick: Von Aufgeldwellen zur Marktnähe

Jahr	Termine gesamt	Ø Meistgebot/Verkehrswert	Signal
2021	830	≈ 176 %	Breite Aufgelder, knappe Märkte.
2022	771	≈ 142 %	Normalisierung setzt sich fort.
2023	703	≈ 98 %	Marktnähe als neuer Standard.
2024	1.047	≈ 101 %	Stabil & planbar, deutliche Angebotsausweitung.

Hinweis: 2024 stieg die Terminzahl (+48,9 %), das ausgewiesene Gesamtvolumen der Verkehrswerte sank auf 272,13 Mio. €.

Regionale Verteilung: Wo Österreichs Pipeline am stärksten ist

2024 konzentriert sich die größte Auswahl auf den Osten: Niederösterreich führt mit 278 Terminen, gefolgt von Wien (181) und der Steiermark (125). Am wenigsten Termine verzeichnete Vorarlberg (32). Pro Kopf ist das Burgenland 2024 Spitzenreiter (35,3/100.000), vor NÖ (16,5) und Salzburg (15,2).

Auch die Preistransparenz unterscheidet sich: 2023 wurden Meistgebote in Wien überdurchschnittlich oft veröffentlicht (≈ 63 % der Fälle), in Salzburg dagegen selten (≈ 3 %). Für die Planbarkeit der Abwicklung gilt als Richtwert aus 2021: Ø 128 Tage bis zur Tagsatzung; Kärnten war schneller (≈ 85 Tage), Wien langsamer (≈ 142 Tage).

Preisrealität je Bundesland: Alpenaufschläge vs. Unterkanten

2024: Höchste Zuschläge in Tirol (Ø 234 %), gefolgt von Steiermark (Ø 206 %). Untere Kante: Vorarlberg (Ø 158 %).
2023: Starke Spreizung: Vorarlberg Ø 288 %, Steiermark Ø 45 %, Burgenland Ø 64 %.

Interpretation: In alpinen Premiumlagen sind Aufgelder wahrscheinlicher; in selektierten Ostlagen entstehen dagegen häufiger marktnahe oder untere Zuschläge – vorausgesetzt, Capex und Nutzung sind solide kalkuliert.

Objekttypen im Wandel: Pipeline & Zuschläge

Pipeline 2024: Eigentumswohnungen 349, Einfamilienhäuser 264 (zusammen ≈ 58,5 % aller Termine), Grundstücke 208.
Zuschläge 2024: ETW Ø 184 % (höchste Aufgelder), Mehrfamilienhäuser Ø 116 % (marktnahe).
2023 – Typenmuster: Wohnhäuser Ø 240 %, EFH Ø 120 %, ETW Ø 113 %, Gewerbe Ø 40 %.
2022 H1 – Grundstücke: Ø 194 % (Spitzenwert), Gewerbe Ø 70 % (häufig unter Verkehrswert).

Saisonalität & Taktung

2024 ist der November mit 128 Terminen der stärkste Auktionsmonat (geringste Zahl im April). 2023 lagen die Peaks u. a. im Juni, September und November. Konsequenz: Due Diligence, Finanzierung und Reservestrategien auf diese Hochphasen timen.

Technische Markterklärung: Warum Zuschläge heute „marktnahe” sind

2021 wurden vielerorts Aufgelder über den Gutachten sichtbar; 2022/2023 passten sich Zuschläge und Verkehrswerte an, 2024 stabilisiert sich die Relation. Strukturelle Treiber sind u. a. Bewertungszyklen, Zinsumfeld und – laut Fachexpertise – der Umgang mit Energieeffizienz und Dekarbonisierung (Capex-Bedarf, Wohnrecht). Für Käufer bedeutet das: Obergrenzen aus Fakten statt Euphorie, Capex realistisch einpreisen.

// Gebotskalkulation (wohnwirtschaftlicher Fokus)
V = Verkehrswert (Gutachten)
S = Lage-/Qualitätsprämie (0–3 % von V)
D = Risikoabschlag (−2 … −6 % von V)     // Mikrolage, Miet-/Leerstandsrisiko
P = Capex-Puffer (8–12 % von V)          // Technik, Hülle, Energie
N = Nebenkosten (6–8 %)

MaxGebot     = V + S + D − P
Gesamtbudget = MaxGebot × (1 + N)

// Gewerbe/Spezial (höhere Varianz):
// S = 0; D = −5 … −10 %; P = 12–20 %  → Unterwert bewusst ansteuern

Begründung: Österreichweite Ø-Zuschläge 2023/2024 von 98–101 % machen den Verkehrswert zum harten Anker; Abweichungen sind objekt- und lagegetrieben.

Regionen im Porträt: Stärken & Anwendungsfälle

Wien & große Städte

Wien bietet 2024 viele Termine (181) und überdurchschnittliche Transparenz (2023 ≈ 63 % veröffentlichte Meistgebote). Für ETW-Strategien mit Vermietungsoption ideal – klare Obergrenzen nötig, denn ETW weisen 2024 die höchste Meistgebotsquote auf. Hotspots außerhalb Wiens: Graz, Linz.

Niederösterreich: Stadt-Umland als Skalierungsraum

Mit 278 Terminen ist Niederösterreich 2024 die größte Bühne – ideal für serielle Suchraster (ETW/EFH/Grundstücke). Korridore rund um St. Pölten, Baden, Mödling, Wiener Neustadt, Tulln und Korneuburg liefern viele Vergleichswerte – gut für Disziplin beim Bieten.

Steiermark: Bieterregion mit Breite

Die Steiermark sichert 2024 mit 125 Terminen Auswahl in Stadt und Region. Zuschläge liegen landesweit hoch (Ø 206 %) – Buy-Box scharf definieren, Alternativen vorhalten.

Burgenland: Pro-Kopf-Champion

Burgenland führt 2024 pro Einwohner (35,3/100.000). 2023 wurden teils Zuschläge unter Verkehrswert verzeichnet (Ø 64 %) – sorgfältige Prüfung ermöglicht attraktive Einstiege, z. B. in Eisenstadt und Neusiedl am See.

Tirol & Salzburg: Premium, aber preissensibel

In Tirol (z. B. Innsbruck) zeigen Ø 234 % 2024 die stärksten Aufgelder. Salzburg ist aufgrund geringer Meistgebotsveröffentlichungen schwerer zu kalibrieren – Obergrenzen strikt setzen, Alternativen im Osten vorbereiten.

Kärnten: Planbare Abwicklung

Kärnten kombiniert Klagenfurt/Villach mit gutem Abwicklungstempo (≈ 85 Tage bis Tagsatzung, 2021). 2024 stehen 87 Termine zur Auswahl – ideal, um Sanierungsstarts vorzuplanen.

Vorarlberg: Kleiner Markt, große Spannweite

Vorarlberg weist 2024 geringe Terminzahlen (32) auf, mit historisch starken Ausschlägen (2023 Ø 288 % vs. 2024 Ø 158 %). Für Bregenz & Co. gilt: enges Screening, harte Caps.

Praxis: Wie sich die Entwicklung in der Taktik niederschlägt

Daten als Obergrenze: In 2023/2024 liegen Zuschläge im Schnitt marktnahe (98–101 %). Der Verkehrswert ist Anker, nicht Startpunkt für Aufgelder.
Regionen bewusst kombinieren: Auswahl in NÖ/Wien mit Preisfenstern im Burgenland oder bestandsorientierten MFH in der Steiermark verbinden.
Objekttyp passend wählen: ETW sind 2024 die Bieter-Klasse, MFH marktnahe Einstiegsfelder; Gewerbe verlangt Fachwissen und bietet Unterwert-Chancen.
Saison nutzen: Vorbereitung auf Q4-Peak, insbesondere November.

FAQ – Kurz beantwortet

Wie hat sich die Anzahl der Termine entwickelt?
Von 830 (2021) über 771 (2022) und 703 (2023) auf 1.047 (2024).

Wie haben sich die Zuschläge entwickelt?
Ø Meistgebot/Verkehrswert von 176 % (2021) auf 142 % (2022), 98 % (2023) und 101 % (2024).

Wo gibt es 2024 die meiste Auswahl?
Niederösterreich, Wien, Steiermark. Pro Kopf führt das Burgenland.

Welche Typen sind aktuell gefragt?
ETW und EFH dominieren die Pipeline; ETW zeigen 2024 die höchsten Aufgelder, MFH bleiben marktnahe.

Wie lange dauert die Abwicklung?
Richtwert ≈ 128 Tage bis Tagsatzung (schneller in Kärnten, langsamer in Wien).

Fazit

Der österreichische Versteigerungsmarkt ist 2024 breiter, transparenter und kalkulierbarer als in den Jahren zuvor. Wer die regionale Logik nutzt – von der urbanen Tiefe in Wien über die Pipeline in Niederösterreich bis zu pro-kopf-starken Chancen im Burgenland – und Obergrenzen diszipliniert aus Daten ableitet, profitiert von einem Markt, der nahe am Verkehrswert zuschlägt und dennoch selektiv Spielräume bietet.