Zwangsversteigerungen in Österreich: Wie regionale Märkte besondere Chancen bieten

Österreichs Zwangsversteigerungsmarkt ist 2024 so spannend wie selten: mehr Termine, klarere Preisbildung – und regionale Unterschiede, die gezielt genutzt werden können. Wer Termindichte, Pro-Kopf-Angebot, Transparenz und Zuschlagslogik je Bundesland versteht, steigert die Zuschlagswahrscheinlichkeit bei beherrschbarem Risiko.

Österreichweite Ausgangslage: Angebot rauf, Zuschläge nahe am Markt

Nach 703 Terminen im Jahr 2023 verzeichnete Österreich 2024 insgesamt 1.047 Zwangsversteigerungen (+48,9 %). Über alle Objekttypen lag das Meistgebot bei Ø 101 % des Verkehrswerts (2023: Ø 98 %; 2022: Ø 142 %; 2021: Ø 176 %). Das bedeutet: Zuschläge im Mittel marktpreisnah, mit selektiven Abweichungen je Region und Objekttyp.

Jahr	Termine gesamt	Ø Meistgebot/Verkehrswert	Signal
2021	830	≈ 176 %	Aufgelder breit, knappe Märkte.
2022	771	≈ 142 %	Normalisierung setzt ein.
2023	703	≈ 98 %	Marktnähe als Standard.
2024	1.047	≈ 101 %	Höhere Aktivität, stabile Preisbildung.

Regionale Muster 2024: Wo die Chancen liegen

Ostösterreich: Hohe Termindichte

Im Ländervergleich führen Niederösterreich (278), Wien (181) und Steiermark (125) die Terminliste an – ideal für Vergleichswerte und skalierbare Suchraster. Am unteren Ende rangiert Vorarlberg mit 32 Terminen.

Pro-Kopf betrachtet: Kleine Länder groß in Chancen

Nach Einwohnern führt 2024 das Burgenland mit 35,3 Terminen je 100.000 Einwohner vor Niederösterreich (16,5) und Salzburg (15,2). Diese Relation ist ein praktischer Indikator für die Trefferquote pro Suchaufwand – besonders relevant bei begrenzten Ressourcen.

Preisrealität je Bundesland: Von Bieterregionen bis Unterkanten

2024: Höchste Zuschläge in Tirol (Ø 234 %) und Steiermark (Ø 206 %), niedrigster Wert in Vorarlberg (Ø 158 %).
2023: Extreme Spreizung: Vorarlberg Ø 288 %, Steiermark Ø 45 %, Burgenland Ø 64 %.

Fazit: In Premium-Lagen der Alpenländer sind Aufgelder wahrscheinlich; in ausgewählten Randlagen Ostösterreichs bleiben Unterkanten möglich – vorausgesetzt, Capex und Nutzung sind sauber kalkuliert.

Transparenz & Planbarkeit

2023 schwankte der Anteil veröffentlichter Meistgebote stark: Wien ≈ 63 % (hoch), Salzburg ≈ 3 % (niedrig). Zusätzlich gilt als Orientierungswert für die Abwicklung eine Ø-Dauer bis zur Tagsatzung von etwa 128 Tagen (Benchmark 2021) – mit Kärnten schneller (≈ 85 Tage) und Wien länger (≈ 142 Tage).

Objekttypen: Wo Wettbewerb tobt – und wo Preisfenster entstehen

2024 – Pipeline: Eigentumswohnungen 349, Einfamilienhäuser 264 (zusammen ≈ 58,5 % aller Termine), Grundstücke 208.
2024 – Zuschläge: ETW Ø 184 % (wettbewerbsstark, v. a. urban), Mehrfamilienhäuser Ø 116 % (marktnahe, bestandsorientiert).
2023 – Muster: ETW Ø 113 %, EFH Ø 120 %, Wohnhäuser Ø 240 %, Gewerbe Ø 40 % (häufig unter Verkehrswert).
2022 H1 – Detailblick: Grundstücke Ø 194 %; Gewerbe Ø 70 % (deutliches Unterwertpotenzial, erfordert Spezial-Know-how).

„Regionen mit hoher Termindichte liefern Preisanker – Regionen mit hoher Pro-Kopf-Quote liefern Trefferwahrscheinlichkeit. Die Kunst ist die Kombination.“

Fokus	Stärken	Hinweis für die Kalkulation
Niederösterreich, Wien	Viele Termine, gute Vergleichswerte, hohe Transparenz (v. a. Wien).	Verkehrswert als harter Anker; Aufgelder in Toplagen einpreisen.
Burgenland	Pro-Kopf Nummer 1; 2023 teils unter Verkehrswert.	Konservativ bieten, Capex-Puffer höher gewichten.
Tirol, Salzburg	Knappheit und Qualitätslagen, 2024 hohe Aufgelder (Tirol).	Strikte Obergrenzen; Alternativen im Osten vorbereiten.
Steiermark	Konstant großes Feld, 2024 Bieterregion.	Buy-Box scharf definieren; ETW in Toplagen selektiv.

Saisonalität & Taktung: Wann die Pipeline am vollsten ist

2024 ist der November mit 128 Terminen der stärkste Auktionsmonat. Empfehlung: Due-Diligence, Finanzierung und Reservestrategien frühzeitig auf diesen Peak takten.

Gebotsdisziplin: Obergrenzen aus Fakten ableiten

// Wohnfokus (marktnahe Zuschläge)
V = Verkehrswert (Gutachten)
S = Lage-/Qualitätsprämie (0–3 % von V)
D = Risikoabschlag (−2 … −6 % von V)     // Mikrolage, Miet-/Leerstandsrisiko
P = Capex-Puffer (8–12 % von V)          // Technik, Hülle, Energie
N = Nebenkosten (6–8 %)


MaxGebot     = V + S + D − P
Gesamtbudget = MaxGebot × (1 + N)

// Gewerbe/Spezial (höhere Varianz):
// S = 0; D = −5 … −10 %; P = 12–20 %  → Unterkante bewusst erzwingen

Hintergrund: Österreichweit bewegen sich Zuschläge 2023/2024 im Mittel nahe am Verkehrswert – Abweichungen sind objekt- und lagegetrieben.

FAQ – Häufige Fragen

Wo gibt es 2024 die meisten Termine?
Absolut in Niederösterreich (278), Wien (181) und der Steiermark (125).

Wo ist die relative Auswahl am höchsten?
Im Burgenland (35,3/100.000), vor Niederösterreich (16,5) und Salzburg (15,2).

Welche Objekte sind 2024 am häufigsten?
ETW und EFH (zusammen ≈ 58,5 %), danach Grundstücke.

Wie lange dauert die Abwicklung?
Als Richtwert gelten ≈ 128 Tage bis zur Tagsatzung; regional variiert dies (z. B. Kärnten ≈ 85 Tage, Wien ≈ 142 Tage).

Fazit

Regionale Märkte bieten in Österreich 2024 unterschiedliche Chancen: Ostösterreich liefert Tiefe und Transparenz (Wien, Niederösterreich, Steiermark), kleine Länder punkten über die Pro-Kopf-Schiene (Burgenland), alpine Hotspots erfordern Disziplin (Tirol, Salzburg). Wer Datenlage, Mikrolage und Capex sauber verbindet, nutzt diese Vielfalt – und kommt planbar zum Zuschlag.